當(dāng)前位置 ： 首頁(yè) 》新聞咨詢訊 》行業(yè)資訊 作為中國(guó)資本市場(chǎng)的一個(gè)新產(chǎn)品，基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)展需要凝聚市場(chǎng)合力，在實(shí)踐中循序漸進(jìn)。“上交所REITs”專欄的開設(shè)，旨在打造開放平臺(tái)，就改革發(fā)展中遇到的焦點(diǎn)問(wèn)題，集市場(chǎng)百家之言，合力推動(dòng)完善。
近年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)逐步進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段，增強(qiáng)對(duì)存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的有效經(jīng)營(yíng)和配置，提升供給質(zhì)量，成為基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的重要發(fā)展方向?；A(chǔ)設(shè)施公募REITs的推出是完善我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)，擴(kuò)大內(nèi)需及供給側(cè)改革的產(chǎn)物，既是資本市場(chǎng)的改革創(chuàng)新，也將為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)注入新的活力。
金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要改革
REITs的實(shí)質(zhì)是優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)的上市。對(duì)于現(xiàn)階段我國(guó)資本市場(chǎng)而言，在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域推動(dòng)試點(diǎn)，并在交易所發(fā)行和上市交易，是落實(shí)金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要內(nèi)容，是深化資本市場(chǎng)改革的重要舉措。
一是可以盤活存量，落實(shí)供給側(cè)改革。宏觀方面，通過(guò)盤活存量資產(chǎn)，有助于落實(shí)“三去一降一補(bǔ)”，也有利于化解信貸市場(chǎng)的期限錯(cuò)配和高杠桿風(fēng)險(xiǎn)，提高直接融資比重。微觀方面，企業(yè)在獲得增量融資的過(guò)程中，可以繼續(xù)保持對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)的控制，通過(guò)適當(dāng)結(jié)構(gòu)安排還可以有效降低杠桿，改善財(cái)務(wù)健康狀況。
二是提供中等收益、中等風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)，充分體現(xiàn)普惠性。REITs具有流動(dòng)性高、收益穩(wěn)定、安全性強(qiáng)等特點(diǎn)，有助于投資者的多元化資產(chǎn)配置，豐富投資選擇，具備較高的配置價(jià)值。
在發(fā)展和實(shí)踐中漸進(jìn)完善
2007年監(jiān)管部門就成立了REITs專題研究小組，從私募破冰、成熟到如今的公募啟航，始終是堅(jiān)持在發(fā)展中解決問(wèn)題。監(jiān)管文件明確“公募基金+資產(chǎn)支持證券”的產(chǎn)品架構(gòu)，是從立法成本、設(shè)計(jì)難度和可操作性等方面綜合考量后的優(yōu)選結(jié)果，力求在現(xiàn)有制度上盡快推動(dòng)產(chǎn)品落地。當(dāng)前階段，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注和解決好以下問(wèn)題：
一是夯實(shí)基礎(chǔ)資產(chǎn)準(zhǔn)入。試點(diǎn)階段，篩選優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)資產(chǎn)是REITs市場(chǎng)賴以健康發(fā)展的基礎(chǔ)。首先，基礎(chǔ)資產(chǎn)需具備獨(dú)立性，基礎(chǔ)設(shè)施的權(quán)屬應(yīng)當(dāng)清晰明確并具備可處置性。其次，基礎(chǔ)資產(chǎn)需具備良好收益，符合市場(chǎng)預(yù)期，能夠持續(xù)、穩(wěn)定產(chǎn)生現(xiàn)金流。此外，運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)設(shè)施的企業(yè)應(yīng)當(dāng)信用穩(wěn)健，具備豐富的運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，從而保障REITs的持續(xù)健康運(yùn)作。
二是優(yōu)化內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)。當(dāng)前“公募基金+資產(chǎn)支持證券”的產(chǎn)品架構(gòu)需建立各管理人各司其職、職能清晰、管控到位的治理架構(gòu)。首先，基金管理人需加強(qiáng)物業(yè)管理職能的配置?，F(xiàn)階段下，部分基金管理人運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)不足，有必要通過(guò)適當(dāng)形式引入外部管理團(tuán)隊(duì)，強(qiáng)化投資和管理能力。其次，要協(xié)調(diào)好各層級(jí)管理人的權(quán)責(zé)義務(wù)，實(shí)現(xiàn)管理職能合理分配、權(quán)責(zé)利清晰，核心是要壓縮SPV（特殊目的載體）層級(jí)，借鑒公司治理的實(shí)踐，通過(guò)契約安排，夯實(shí)股東大會(huì)、董事會(huì)、投決機(jī)制和日常經(jīng)營(yíng)管理的關(guān)系。
三是完善發(fā)行定價(jià)機(jī)制。REITs的實(shí)質(zhì)是優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)行上市。試點(diǎn)階段，公募REITs將比照股票網(wǎng)下詢價(jià)機(jī)制定價(jià)，定價(jià)后比照LOF基金模式發(fā)售，采用“戰(zhàn)略配售+網(wǎng)下詢價(jià)發(fā)行+公眾投資者”的方式發(fā)行。后續(xù)可結(jié)合我國(guó)資本市場(chǎng)參與主體的核心訴求，建立以專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者為主的市場(chǎng)化定價(jià)和配售機(jī)制，進(jìn)一步研究評(píng)估定價(jià)方法、理順定價(jià)流程、增強(qiáng)報(bào)價(jià)約束等，引導(dǎo)市場(chǎng)良好穩(wěn)定預(yù)期。
四是推動(dòng)稅收優(yōu)惠政策。REITs產(chǎn)品在結(jié)構(gòu)搭建過(guò)程中可能會(huì)涉及基礎(chǔ)設(shè)施的剝離和重組，產(chǎn)生稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。結(jié)合前期類REITs市場(chǎng)的探索，通過(guò)適當(dāng)?shù)亩愂栈I劃，可以在一定程度上解決額外稅負(fù)問(wèn)題。在當(dāng)前制定更具針對(duì)性的稅收優(yōu)惠政策尚不成熟的情況下，市場(chǎng)主體在推進(jìn)項(xiàng)目的過(guò)程中要充分發(fā)揮地方政府的主導(dǎo)作用和各方的協(xié)調(diào)作用，并在未來(lái)持續(xù)推動(dòng)相關(guān)問(wèn)題解決。
推進(jìn)公募REITs試點(diǎn)進(jìn)程
上交所高度重視REITs市場(chǎng)的發(fā)展工作，努力打造“中國(guó)版”的REITs市場(chǎng)，近年來(lái)積累了一定的經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢(shì)。2019年，上交所場(chǎng)內(nèi)基金、資產(chǎn)證券化的市場(chǎng)規(guī)模占全市場(chǎng)的比重達(dá)到了74%和52%，私募REITs經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期探索，基礎(chǔ)資產(chǎn)類型不斷豐富、市場(chǎng)運(yùn)行穩(wěn)健。截至2020年8月底，已有34單類REITs產(chǎn)品在上交所發(fā)行，規(guī)模567億元，覆蓋倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、租賃住房、商辦物業(yè)、高速公路等多種不動(dòng)產(chǎn)類型。同時(shí)，首單基礎(chǔ)設(shè)施私募REITs、可擴(kuò)募REITs等市場(chǎng)創(chuàng)新，為試點(diǎn)公募REITs積累了豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。
試點(diǎn)以來(lái)，上交所第一時(shí)間成立聯(lián)合工作小組，對(duì)各項(xiàng)工作做好部署，有序推進(jìn)。一是抓緊完成REITs發(fā)售指引、指南等配套規(guī)則的制定。二是建立由證監(jiān)會(huì)、交易所共同開展審核工作的聯(lián)合審議機(jī)制，實(shí)現(xiàn)同步申報(bào)、同步審核，并做好REITs相關(guān)系統(tǒng)的技術(shù)開發(fā)工作。三是協(xié)調(diào)相關(guān)參與機(jī)構(gòu)推動(dòng)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目申報(bào)，加大培育推廣力度，儲(chǔ)備后續(xù)項(xiàng)目。下一步，上交所將進(jìn)一步做好與地方國(guó)資、稅務(wù)等相關(guān)部門的溝通協(xié)調(diào)，配合推動(dòng)解決REITs中的重點(diǎn)問(wèn)題。同時(shí)，加大力度做好投資者教育和市場(chǎng)培育工作，協(xié)助推動(dòng)相關(guān)政策出臺(tái)，為市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展?fàn)I造良好環(huán)境。
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