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近日，重慶市原市長黃奇帆所著新書《重組與突破》正式出版，書中輯錄了黃奇帆在重慶工作期間，每每遇到難題時，“以重組求突破”的思維與實踐。
引言部分提到的第一個案例，就是處置重慶城區(qū)的爛尾樓。
當(dāng)時重慶主城區(qū)爛尾樓總投資達(dá)數(shù)十億元，涉及拆遷戶數(shù)千戶、銀行貸款30多億元。由于形勢復(fù)雜，且對民生影響極大，最后由重慶城投打響爛尾樓處置第一槍，通過重組打破資產(chǎn)僵局，最終實現(xiàn)了購房者、銀行、重慶城投、施工方等各方共贏。
更關(guān)鍵的是，通過重慶城投的示范作用，激發(fā)了廣大民營企業(yè)的參與處置爛尾樓的信心，到了后期甚至有摩根士丹利等外資企業(yè)參與，短短兩三年重慶的爛尾樓就被迅速消化。
盡管時過境遷，但重組的精髓即通過優(yōu)化資源要素配置方式來提升綜合效率，處理好政府和市場的關(guān)系，對當(dāng)前處置房地產(chǎn)、地方債務(wù)風(fēng)險以及城投企業(yè)產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)型仍然具有極大的指導(dǎo)意義。
本文來源為《重組與突破》，作者黃奇帆
點金爛尾樓
一座爛尾樓，36次上訪
重慶市委、市政府毗鄰辦公。報到當(dāng)天，我路過市委大院，只見門口圍著兩三百人，黑壓壓一片，明顯是上訪的。把自己安頓好后，我順口問了一句：“這些上訪群眾是從哪里來的？”馬上有人回答：“是地鐵中心花園的上訪者。”
過了大約一個月，一天下午，我正在單位辦公，忽然聽到市政府門口吵吵鬧鬧，起身一看，又是一堆人圍著。一打聽，還是地鐵中心花園的上訪者。
事情已經(jīng)過去一個月了，怎么還沒解決？于是，我把當(dāng)時分管穩(wěn)定的辦公廳副主任叫到辦公室。他說：“這個地鐵中心花園是1992年開建的房地產(chǎn)項目，包括高層住宅、寫字樓和商鋪。1997年，由于開發(fā)商資金鏈斷裂，成了爛尾樓，1 000多戶居民的錢套在了里面。為了討說法，隨后4年里，他們36次到市委、市政府上訪。市政府有關(guān)副市長、秘書長，大大小小的協(xié)調(diào)會開了不下20次，大家都感覺很棘手，拿不出有效的解決方案，因此只能暫時把老百姓勸回家。可問題得不到解決，過一段時間老百姓又會來，如此反復(fù)，成了老大難。”
聽了他的簡要介紹，我初步判斷，這是一起爛尾樓壞賬造成的信訪積案，就接著問：“按照你掌握的情況，這個項目是否存在嚴(yán)重的資金‘跑路’，就是開發(fā)商有沒有拿銀行貸款去炒股、賭博，造成項目虧空？構(gòu)不構(gòu)成刑事案件？”這位同志回答：“開發(fā)投資量與實物量大體平衡，開發(fā)商的資金基本沉淀在項目上了。”
開發(fā)商玩的是“空手道”
我當(dāng)即決定：“你通知項目相關(guān)單位，包括銀行、施工單位、房管局、重慶市建設(shè)委員會（簡稱市建委），還有法院、公安等方面的同志，今晚七點半開會，我先聽聽情況。”
晚上七點半，我一進(jìn)會議室，就看見房間里滿滿當(dāng)當(dāng)坐了70多個人。我之前只是說“相關(guān)單位”，怎么會有那么多相關(guān)單位？原來這件事前后協(xié)調(diào)了20多次，各方面的單位、部門都攪了進(jìn)來，全成了相關(guān)單位。
見狀，我就讓大家分別發(fā)言，報告地鐵中心花園糾紛的來龍去脈。
原來，地鐵中心花園的開發(fā)商是個小老板，玩的是“空手道”，其本身資本金不足，完全靠負(fù)債造樓。這個項目位于解放碑，建筑總面積近10萬平方米。1992年，重慶工程造價比沿海地區(qū)低得多，每平方米僅2000多元，整個項目建完要花2億多元。那么這個小老板是怎么運作的呢？
首先，征地動遷要補(bǔ)償。他跟居民說：“暫時先不補(bǔ)償，你們到親戚朋友家里借住，等3年后房子造好了，我給你們分新房。3年過渡期里，我每年再給你們動遷費15%的高利息。”既然有錢拿，將來還能住新房，那么動遷居民自然樂意。而且，最初3年，大家確實拿到了高利息，所以相安無事。
其次，工程建設(shè)要花錢，他就用土地作為抵押向銀行貸款。銀行答應(yīng)貸給他1.64億元，但要求利息必須是15%，而且放款之初就扣一年利息，即2 400多萬元，這就是俗稱的“砍頭債”。他饑不擇食，當(dāng)即答應(yīng)，從銀行拿到了1.4億元。
最后，還差6000多萬元，他就搞售房返租，承諾20%的回報率，這實際上是一種變相的非法集資。于是，800多戶購房者上了套。
等勉強(qiáng)湊夠了2億元，他就開工搞建設(shè)。但房子剛剛建到七八層時，建筑施工就用了1億多元，而支付給動遷群眾、售房返租戶和銀行的高利息，又用去幾千萬元，因此資金很快就見底了。1997年，銀行見開發(fā)商連續(xù)兩年都不能還本付息，遂起訴到法院，申請凍結(jié)資產(chǎn)。這樣一來，開發(fā)商徹底變成了窮光蛋。老百姓的高利息沒了著落，就找他算賬。后來發(fā)現(xiàn)找他沒用，就開始到政府上訪。這個項目涉及1 000多戶老百姓，3000多人，每次只要出動10%，就是300多人，足夠“包圍”市政府了。因此，1998年以后，關(guān)于地鐵中心花園的集訪就沒間斷過。
慣常辦法行不通
其實，這件事性質(zhì)很明確，就是項目業(yè)主騙了百姓、坑了銀行。按照慣常思維，有兩種辦法。一是把開發(fā)商控制住，強(qiáng)制開發(fā)商還錢。但現(xiàn)在開發(fā)商沒有錢，抓了也沒用，死扣還是解不開。二是為了社會穩(wěn)定，政府出錢兜底。但當(dāng)年市級預(yù)算內(nèi)財政收入還不到100億元，財政本來就吃緊，沒錢兜底。再說，政府有錢也不能這么做，因為這么做毫無道理。既然兩條路都走不通，事情就僵住了。大家都想解決，但都束手無策，開了20多次協(xié)調(diào)會也沒能破局。各方膠著，都沒有辦法。
打破僵局只能靠重組
我邊聽大家發(fā)言，邊思考。地鐵中心花園位于重慶最好的地段，如果10萬平方米的房子能建造好，當(dāng)時可以賣出4億多元，是物有所值的。但問題是，開發(fā)商東拼西湊的2億多元，其中一半以上付了各種高利息，現(xiàn)在還拖欠銀行貸款本金1.64億元、拆遷戶補(bǔ)償款和售房返租戶購房款1.2億元、施工單位工程款3 000萬元，加上1997年以后拖欠的銀行利息和老百姓的利息、租金6 000多萬元，總共是約3.7億元。同時，要建好房子，后續(xù)還得花6 000萬元。如果有人接手，總計需要投入4.3億元，而房子賣完大體可以回收4億多元，基本沒的賺，哪有人肯干？
重組追求的是多方共贏，任何一方的利益嚴(yán)重受損，重組都推不動。具體到這個項目，戰(zhàn)略重組者是“救生員”，即便不求賺大錢，起碼也要有利可圖；銀行貸款是國家資產(chǎn)，也不能血本無歸；老百姓掙錢不易，更不能讓他們承擔(dān)壞賬。按照這樣的邏輯，我提出了解決方案。
第一，銀行貸款本金要收回，但高利息取消。面對空手套白狼的房地產(chǎn)商，銀行違規(guī)放高利貸，搞的還是“砍頭債”，本身運作就不規(guī)范，理應(yīng)予以糾正，使其受到懲罰。而且，為了維護(hù)社會穩(wěn)定，拍賣爛尾樓所得的款項要優(yōu)先清償老百姓和工程隊的欠賬。那樣的話，銀行1.64億元貸款的本金清償率可能低于10%。所以，我告訴銀行，這個企業(yè)是個“要飯”的企業(yè)，如果重組，銀行還有可能收回本金和國家法定的正常利息，就別指望收取高利息了。那天，經(jīng)過認(rèn)真的討論，銀行接受了100%還本保息的方案。
第二，拖欠施工單位的3 000萬元工程款必須如數(shù)償還，否則就會出現(xiàn)欠薪連環(huán)套。對此，施工單位當(dāng)然滿意。
第三，足額償還老百姓的1.2億元補(bǔ)償款和購房款，但15%~20%的高利息不能作數(shù)。按照中央治理金融“三亂”的清償政策，對售房返租戶只能還本。拆遷戶則按照補(bǔ)償款加銀行法定利息來清償。因此，如果老百姓曾經(jīng)有3年收到過15%~20%的利息，那么必須從補(bǔ)償款里抵扣回來?？傮w上，歸還老百姓的部分，連本帶息大概是1億元。
這三個減法算下來，項目債務(wù)就由3.7億元“消腫”為2.1億元。戰(zhàn)略重組者只需支付2.1億元就能拿到產(chǎn)權(quán)，之后再花6000多萬元把房子建好，總成本也不過2.7億元。而建好的房子出售時，應(yīng)該可以賣到3億~4億元，總體上有利可圖，重組者自然就有動力。
這個“燙手山芋”國企要先接
重組思路定了，下一步最重要的是找人接盤。按理說，處理爛尾樓有利可圖，如果有民營企業(yè)老板愿意挑頭，肯定首先讓民營企業(yè)來做。但當(dāng)時沒人相信爛尾樓里有“黃金”，都認(rèn)為這是“燙手山芋”，避之唯恐不及。否則，問題早就解決了，老百姓也不用經(jīng)年累月地上訪，市政府更不用一次次開會協(xié)調(diào)。
其實，這樣一個矛盾多、問題復(fù)雜的爛攤子，也只有讓國有企業(yè)來接盤才能“普度眾生”。當(dāng)時，重慶市城市建設(shè)投資（集團(tuán)）有限公司（簡稱城投公司）的負(fù)責(zé)人就坐在我對面。他也是剛到城投公司不久。我對他說：“這2.1億元你出，明天就把樓盤接過去，春節(jié)前先還掉欠1000多戶老百姓的1億元。”這位負(fù)責(zé)人聽了我的指令，看起來很驚訝，明顯不愿意蹚這趟渾水。他說：“黃市長，你不了解情況……”我打斷他的話：“過去不了解，現(xiàn)在了解了，你按指令辦就行了！”
他本來還想說什么，聽我這么一說，面對我這個新來的副市長，也不好再開口。其他人也不再說話了，只是暗自交頭接耳。
短短一個多小時，我就做出這樣的決定，現(xiàn)在回想，當(dāng)時很多人肯定覺得這個決定是輕率的，甚至是荒唐的。
結(jié)局皆大歡喜
這件事是2001年11月中旬定下來的。在隨后的一個多月里，欠老百姓的1億元被陸續(xù)分發(fā)到了1000多戶老百姓手中。
到了2002年1月，我印象中正好是重慶市人民代表大會閉幕的時候，地鐵中心花園的拆遷戶再一次來到市政府。他們送來了一塊匾，感謝市政府幫他們討回公道，了卻了多年心愿！這是他們最后一次來訪，這件事從此風(fēng)平浪靜。
后來的事情還有一點戲劇性。實際上，城投公司并沒有真的掏出2.1億元現(xiàn)金。清償老百姓的1億元，當(dāng)然是城投公司直接掏腰包。然而，欠銀行的8000多萬元，由于債務(wù)主體變更了，銀行對城投公司這個新業(yè)主很有信心，不急于馬上收回貸款本金，甚至還愿意再借給城投公司幾千萬元，幫助其把樓建造好，城投公司可以等房屋銷售變現(xiàn)以后再還錢給銀行。拖欠建筑施工單位的3000萬元工程款，由于施工單位不著急要錢，只要求繼續(xù)承建工程，這樣施工單位最后拿到的錢遠(yuǎn)不止3000萬元。所以，城投公司真正需要立馬掏腰包的，就是給老百姓的1億元。城投公司通過處置這個爛尾樓項目，還賺了一筆錢。最后，這成了一件皆大歡喜的事情。
這樣一個具體的重組操作，解決了一個久拖未決的信訪積案，既給市委、市政府分了憂，又指揮國有投資平臺救苦救難，表現(xiàn)出了應(yīng)有的擔(dān)當(dāng)。
由點及面的大突破
其實，當(dāng)時像地鐵中心花園這樣的爛尾樓，重慶主城就有70多座，都是難啃的“硬骨頭”，在120多個“四久工程”里占大多數(shù)。它們積累了200多億元的銀行壞賬和大量的社會矛盾。2001—2002年，當(dāng)你站在重慶萬豪酒店的樓頂時會發(fā)現(xiàn)，在重慶最繁華的解放碑地區(qū)，幾乎每座高樓周圍都有四五座爛尾樓。地鐵中心花園只不過是其中一個普通案例，但它的成功處置起到了良好的示范作用。自此，國有企業(yè)開始介入爛尾樓處置。當(dāng)看到國有企業(yè)處理了10多座爛尾樓以后，民營企業(yè)也發(fā)現(xiàn)，爛尾樓并不都是“燙手山芋”，處置過程中也有“黃金”，于是紛紛跟進(jìn)，后來就連一些外資企業(yè)如摩根士丹利也介入進(jìn)來。在此后的兩三年里，重慶的爛尾樓通過債務(wù)重組被快速消化，最后變成了一處處亮麗的城市風(fēng)景。
（本文來源為黃奇帆新書《重組與突破》自序）